Marchands de biens : la tendance chez les non-professionnels

marchands de bien

La profession de marchand de biens fait rêver les investisseurs.
Certains consacrent leur vie professionnelle à cette activité alors que d’autres se lancent sans être issus du monde de l’Immobilier ; une tendance qui s’accentue depuis quelques années.

Même s’il demeure encore peu connu, ce métier suscite intérêt, voire fascination.
Pourtant, l’image que l’on peut s’en faire est parfois assez éloignée de la réalité quotidienne.

Le marchand de biens achète des biens immobiliers dans le but de les revendre à un prix plus élevé et ainsi réaliser une « plus-value ».

Immeubles, appartements, maisons, parts d’une société, parkings ou locaux commerciaux : le but est d’en tirer un bénéfice à court terme. Il parcourt les annonces ou se sert de son réseau, toujours à la recherche de la pépite qui pourra l’enrichir.

Même s’il est victime d’idées reçues, le marchand de biens existe depuis des siècles : au XVIIe siècle déjà, de grands domaines à la campagne faisaient l’objet d’achat en vue de leur revente.

Pourquoi ce métier attire de plus en plus ?

Cette activité attire car elle ne requiert aucun diplôme obligatoire, aucune qualification professionnelle ; c’est l’une des seules professions de l’immobilier à ne pas être réglementée et à ne pas nécessiter de carte professionnelle.

Cette profession est accessible à tous et permet de gagner, parfois, des sommes très importantes, à condition d’avoir de l’épargne à investir et de bien maîtriser les travers du marché de l’immobilier.

Le marchand de biens repère fréquemment un logement qui demande de gros travaux de rénovation, un bien en vente depuis très longtemps, ou un propriétaire pressé de vendre et prêt à la négociation.

Généralement, il rénove ou embellit le bien pour augmenter sa valeur et trouver des acquéreurs prêts à le racheter à un prix plus élevé.

Il peut réaliser ces travaux tout seul ou à l’aide d’architectes ou de maîtres d’œuvre qu’il connaît. D’où l’importance d’expériences et d’un réseau solide pour faire le plus d’économies possibles.

Un statut et des avantages

Le marchand de biens n’est pas une activité réglementée par une loi spécifique ; c’est un commerçant. À ce titre, d’un point de vue juridique, il lui suffit de créer une société, SARL, EURL ou SCI, auprès d’une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI). Il doit remplir les conditions liées à son statut comme souscrire à une assurance civile professionnelle, tenir une comptabilité et établir des comptes annuels…

Le terme « marchand de biens » désigne avant tout un statut fiscal. Il bénéficie de nombreux avantages fiscaux que présente son statut :

  • Réduction des frais de Notaire , un avantage fiscal très appréciable ;
  • Exonération des droits de mutation : impôt auquel sont soumises les ventes de biens immobiliers et qui comprend la taxe départementale, la taxe communale, la taxe nationale au profit de l’État (autour de 5 % du prix de vente total du bien) ;
  • Exonération de la TVA sur le montant du bien qu’il acquiert. En revanche, la TVA (20 %) est applicable sur la marge qu’il réalise, soit le montant entre le prix d’achat et de vente ;
  • Imposition adaptée au statut : pour un particulier, la plus-value réalisée sur le bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de la résidence principale. Pour un marchand de biens professionnel, on ne parle pas de plus-value, mais de marge brute. C’est le bénéfice qui sera soumis à l’Impôt sur les Sociétés. Autrement dit, la plus-value est imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) .

Les réels professionnels sont appelés « promoteurs rénovateurs » car ils exercent dans l’ancien. Cette appellation permet de les distinguer des promoteurs constructeurs qui eux font du neuf à partir d’un terrain. En général, un marchand de biens réalise une grosse opération de revente tous les 6 à 18 mois.

Toutefois, s’il ne revend pas le bien dans le laps de temps imparti, en général un délai maximum de 5 ans, il devra s’acquitter des droits de mutation, c’est-à-dire qu’il devra verser ce qu’il pensait avoir économisé en termes d’impôts.

Une activité risquée

Pour réussir, le marchand de biens doit avoir des notions de fiscalité, d’urbanisme et de construction ; c’est pour cela que certains novices échouent.
Beaucoup pensent que le bénéfice se fait automatiquement et que le marchand de biens se rémunère sans rien faire ; les risques sont peu perçus et les accrocs souvent ignorés.

Car certains non-professionnels qui se lancent ont la sensation qu’ils peuvent s’enrichir rapidement mais ils font face à des déceptions, surtout que les sommes en jeu sont considérables. Le nouveau marchand de biens doit savoir évaluer les risques potentiels, il doit avoir de l’appétence pour les enquêtes de terrain, doit se former afin de confronter son envie au réel.

Enfin, le marchand de biens doit surtout savoir négocier : auprès des banques pour obtenir son prêt mais également auprès des vendeurs pour espérer avoir des prix intéressants afin de faire fonctionner l’affaire.

Ceux réalisant des opérations à titre personnel, sans structure professionnelle, doivent traiter avec des banquiers traditionnels qui n’ont pas de connaissances immobilières. Il ne peuvent pas présenter le projet d’achat-revente sous peine de se voir refuser le prêt.

À force de rencontrer des débutants qui se retrouvent ruinés, les banques deviennent frileuses. Toutefois, les marchands de biens professionnels peuvent passer par les services « promotion » des banques pour échanger avec des conseillers spécialisés dans l’immobilier.

À l’heure où l’Économie française connaît sa pire récession, où les économistes craignent une baisse des prix de l’Immobiliers dans les années à venir, les marchands de biens doivent être prudents. En parallèle, des écoles supérieures privées proposent désormais des bachelors pour devenir marchand de biens.

Preuve que le métier n’a pas encore fait son temps.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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