Détention d’un bien immobilier en France par un non résident !

Vous êtes installé à l’étranger et souhaitez investir dans l’Immobilier en France ?
Saviez-vous que cet achat a un impact fiscal en France, et ce même si vous êtes non-résident fiscal français ?

En matière d’impôt sur le revenu
Vous décidez de louer des immeubles détenus en France
En vertu du droit interne, les revenus provenant de la location sont imposables en France. Ce droit n’est, en principe, pas remis en cause par les conventions fiscales signées par la France.

Le revenu imposable est alors déterminé de la même façon que pour un résident fiscal de France, mais l’impôt calculé sur ces revenus ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable ; 30 % pour la fraction du revenu net imposable excédant 25,710 € en 2020.
Les prélèvements sociaux sont également dus.
Ces revenus sont à prendre en considération pour déterminer le revenu fiscal de référence du contribuable servant de base de calcul pour la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Vous décidez de vendre des immeubles détenus en France
D’une manière générale, les plus-values réalisées par les contribuables domiciliés hors de France lors de la cession d’immeubles situés en France sont imposables en France. Ce principe établi par le droit interne français est rarement remis en cause par les conventions fiscales signées par la France.

Le taux d’imposition est de 19 %, taux auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17.20 %.
De plus, les plus-values d’un montant supérieur à 50,000 EUR sont soumises à la taxe spéciale sur les plus-values immobilières sur leur montant total selon un barème allant de 2 % à 6 %.

Enfin, la plus-value est prise en compte pour la détermination du revenu fiscal de référence servant d’assiette au calcul de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (de 3 % à 4 % quand le revenu fiscal de référence du contribuable excède les montants fixés par la loi).

Avez-vous droit à des abattements ?
Les contribuables non domiciliés en France peuvent bénéficier, lors du calcul de la plus-value imposable, des abattements pour durée de détention.

Cet abattement est de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et 4 % au titre de la 22ème année, aboutissant à une exonération de la plus-value au-delà de la 22ème année de détention.

Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération n’est acquise qu’à partir de 30 ans de détention, les abattements étant de 1.65 % pour chaque année au-delà de la 5ème année, 1.60 % au titre de la 22ème année et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Exonérations spécifiques
Exonération de l’ancienne résidence principale en France
Depuis le 1er janvier 2019, la cession de l’ancienne résidence principale en France d’une personne expatriée est exonérée, sous certaines conditions, dont notamment :

  • L’expatriation doit être effectuée dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôts ;
  • L’immeuble doit constituer l’ancienne résidence principale et doit être cédé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert de domicile hors de France ;
  • L’immeuble ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers, à titre gratuit ou à titre onéreux, entre le départ de France et la cession.

Exonération de l’ancienne résidence principale en France
Un régime d’exonération partielle de la première cession de l’habitation en France a été établi spécialement pour les non-résidents fiscaux de France. Ce régime permet, sous certaines conditions, d’exonérer la plus-value imposable à hauteur de 150,000 EUR.

En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les contribuables non domiciliés en France sont imposables à l’IFI sur leurs biens immobiliers situés en France. Là encore, ce droit n’est, en principe, pas remis en cause par les conventions fiscales signées par la France.

Le seuil de déclenchement de l’IFI et les règles de calcul sont identiques pour un résident ou un non-résident fiscal (à l’exception du plafonnement réservé aux redevables ayant leur domicile fiscal en France).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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