Achat immobilier : prêt in finé ou amortissable ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il peut être intéressant dans certaines situations d’utiliser un prêt in fine au lieu d’un crédit immobilier amortissable classique.

Qu’est-ce qu’est un prêt in fine ? Quelle incidence sur le remboursement du capital et sur le paiement des intérêts ? Quand est-il plus intéressant qu’un prêt amortissable ?
Quels sont les inconvénients d’un prêt in fine ?
Toutes les informations dont vous avez besoin afin de choisir entre prêt in fine et crédit amortissable !

Le prêt amortissable
Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier classique dit “amortissable”, vous payez chaque mois une mensualité qui sert à la fois à payer des intérêts et à rembourser une partie du capital emprunté.
La durée des remboursements est calculée à partir du moment où vous aurez ainsi terminé de rembourser tout l’argent prêté par l’établissement bancaire.
Avec un prêt amortissable, vous avez donc au fur et à mesure des remboursements à mensualités fixes le montant des intérêts qui diminue (car vous devez alors moins d’argent à la banque), tandis que la part du capital remboursée augmente.

Qu’est-ce qu’un crédit in fine ? Comment fonctionne-t-il ?
Pour un prêt in fine, le calcul du remboursement se fait de manière différente puisque vous ne remboursez aucun capital tout au long de la durée du prêt ; vous ne payez que les intérêts à chaque échéance.
Vous n’aurez à rembourser la somme prêtée par la banque qu’à la fin de ce crédit in fine. Cette expression utilise le terme latin “in fine” qui signifie “à la fin”.

Pour pouvoir bénéficier de ce type d’emprunt immobilier, il va falloir épargner sur un autre support (généralement une assurance-vie) afin d’apporter une garantie solide à la banque que vous rembourserez effectivement la somme empruntée en une fois à la fin de la durée de ce crédit in fine.

Cela viendra en complément d’une garantie hypothécaire ou d’un nantissement d’un autre contrat.

La durée d’un prêt in fine est de 3 à 15 ans avec un taux d’emprunt défini banque par banque (le taux de crédit va dépendre de vos revenus, votre patrimoine, etc…).
Le montant minimum d’emprunt est de 21,500 EUR et il n’y a aucun plafond.
Ce contrat spécifique à votre projet fait partie des différents types de prêts existants. Outre le crédit amortissable classique, l’on peut trouver aussi un prêt in fine ou encore un prêt relais pour financer un projet d’achat avant une vente. Il est plutôt orienté pour de l’investissement locatif, moins pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.

Les avantages d’un prêt in fine pour les investisseurs fortement imposés
Puisque vous ne remboursez pas de capital sur un prêt in fine, vous allez devoir payer des intérêts plus élevés tous les mois. Cela présente notamment un avantage fiscal très important pour les particuliers qui font de l’investissement locatif et qui ont une forte imposition sur leurs revenus.
En effet, pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition élevé (au minimum 30 %, mais plus intéressant à partir de 41 %), il sera possible de déduire le montant élevé de ces intérêts de leurs revenus fonciers (voir la fiscalité des revenus fonciers).

En contrepartie, lorsque vous placez tous les mois de l’épargne sur une assurance-vie avec un nantissement par votre banque (ou des bons de capitalisation ou autres), cet argent génère des intérêts d’épargne. Plus le contrat d’assurance-vie est intéressant et avec peu de frais et plus ce montage s’avère financièrement intéressant.

Les économies d’impôts et les gains générés par l’assurance-vie doivent vous permettre de gagner plus d’argent que le surplus d’intérêts payés à votre banque. C’est le plus gros des avantages de ce contrat pour un emprunteur.
L’assurance décès invalidité d’un prêt non amortissable est encore plus intéressante.

Comme pour tout crédit immobilier, pour un prêt in fine vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cela présente un réel bénéfice de protection pour les héritiers du souscripteur.
En effet, en cas de décès de l’emprunteur pendant la durée de ce crédit in fine, c’est l’assurance qui remboursera l’intégralité du montant emprunté.
On parle ici de plusieurs milliers à dizaines de milliers d’euros en plus par rapport à un crédit classique.

Les héritiers récupéreront donc l’intégralité du logement totalement payé et auront, en plus, le bénéfice de l’assurance-vie qui présente des conditions de transmission intéressantes en termes de fiscalité.

Veillez donc lorsque vous souscrivez un prêt in fine à bien l’assurer ; pour cela vous pouvez choisir parmi plus de 40 assurances emprunteurs.

Quid de la fiscalité ?
Si vous avez contracté, directement ou indirectement, un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat (prêt « in fine »), la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.
Ce montant est obtenu comme suit : montant total de l’emprunt – (montant total de l’emprunt x nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt / nombre d’années total de l’emprunt).
De même, dans le cas d’un prêt ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, la dette n’est déductible qu’à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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