Que faire si mon crédit immobilier est bloqué par le taux d’usure ?

taux d'usure

Le taux d’usure est le taux maximal auquel vous pouvez emprunter ; il a pour objectif d’éviter l’emprunt à taux abusif.

En temps d’inflation, cette protection restreint malheureusement certains emprunteurs. La hausse de ce taux est l’une des conséquences des nouvelles mesures adoptées par la Banque Centrale Européenne (BCE), cette dernière resserrant sa politique monétaire dans le but de lutter contre l’inflation.

Comment vérifier mon taux d’usure ?
C’est sur l’offre de prêt TAEG (taux d’intérêt annuel effectif global) que le montant à ne pas dépasser sera inscrit. Le TAEG inclut le taux d’intérêt, le coût des assurances ainsi que les frais de dossier.
Ce TAEG doit être inférieur au taux d’usure actuellement fixé à 3.05 % pour les crédits de plus de 20 ans. S’il le dépasse, votre banquier ne pourra légalement pas conclure ce prêt avec vous.

Comment faire baisser mon taux d’usure ?
Si votre TAEG est trop haut, plusieurs solutions s’offrent à vous : elles jouent sur l’assurance emprunteur, des taux révisables ou encore la division de la somme empruntée en plusieurs petits prêts.

L’assurance emprunteur : entre 8,000 et 15,000 € d’économies
La première option à mettre en place est de négocier dès l’emprunt l’assurance emprunteur. La banque en propose généralement une, à hauteur de 30 % à 40 % du prêt, mais il est possible de changer cette assurance ou de tenter de la négocier.
Inclue dans le calcul du TAEG, jouer sur l’assurance pourrait vous permettre de réduire ce taux. Il est également possible de changer l’assurance emprunteur. L’intérêt sera alors de faire jouer la concurrence entre le pourcentage qu’aura fixé votre banque et ce que vous pouvez obtenir auprès d’un autre assureur.

Les Français réalisent en moyenne entre 8,000 et 15,000 euros d’économies en se tournant vers d’autres assurances que celles qui sont proposées d’office par leurs banquiers pour un montant moyen de prêt immobilier qui s’approche actuellement des 200,000 euros.

Les emprunteurs en couple peuvent par ailleurs baisser leur quotité d’assurance. Concrètement, si celle-ci est abaissée à 75 % et que l’un des deux emprunteurs décède avant le remboursement total du crédit, l’autre devra continuer à s’acquitter des 25 % restants.
Cela permet de faire baisser mécaniquement le poids de l’assurance emprunteur. Il est par ailleurs possible de recourir à une prévoyance afin d’être couvert à 100 %.

L’emprunt à taux variable : gare au plafond
Il est également possible d’emprunter à taux variable. Il est cependant important de s’assurer qu’un plafond soit prévu et qu’il reste raisonnable. Un taux variable permet d’obtenir des taux de crédit au départ plus intéressants que lors d’un emprunt classique. Avec un taux capé 1 le risque est limité, puisque le taux de crédit pourra évoluer de 1 % à la hausse comme à la baisse. En revanche, si un taux révisable capé 2 peut dépanner un investisseur expérimenté.

Le prêt multiligne : pour échelonner les emprunts
Le prêt multilignes permet par exemple d’emprunter une partie de la somme sur 10 ans et l’autre partie sur 20 ans de façon à faire passer le taux annuel effectif global sous le taux d’usure.

L’emprunt sous forme de SCI familiales
Enfin, pour un dernier recours, il est aussi parfois possible d’emprunter sous la forme d’une SCI familiale. Pour ces dernières le traitement est peu différent que pour les emprunteurs classiques. Certains courtiers proposant cette option pour faire passer des dossiers difficiles.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
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