Loi de finance 2022 : Les changements réglementaires dans l’immobilier

Loi de finance 2022

Avec l’adoption de la loi de finances pour 2022, l’application d’une nouvelle réglementation dans la construction et l’évolution de plusieurs dispositifs.

Voici les principaux changements réglementaires dans l’immobilier auxquels s’attendre cette année.

Prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2023
Prévue pour décembre 2021 puis pour décembre 2022, la fin du prêt à taux zéro (PTZ) est à nouveau reportée au 31 décembre 2023, selon la loi de finances pour 2022.

La prise en compte des revenus pour en bénéficier devait être modifiée au 1er janvier 2022, mais l’entrée en vigueur de cette mesure est repoussée d’un an.

Prêt immobilier : des critères d’octroi devenus obligatoires
Lorsqu’elles accordent des crédits immobiliers, les banques ont désormais l’obligation d’appliquer les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues des normes juridiquement contraignantes au 1er janvier 2022.

Ainsi, le taux d’endettement maximum des emprunteurs ne doit pas dépasser 35% (assurance de prêt incluse) et la durée du crédit doit être de 25 ans maximum (durée qui peut être portée à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien sous conditions de travaux).

Le pourcentage de dossiers pour lesquels les banques peuvent déroger à ces deux règles est fixé à 20%.

Entrée en vigueur de la RE2020
En 2020, les changements réglementaires dans l’immobilier sont fortement liés à l’environnement, comme en témoigne l’application de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Initialement prévue pour l’été 2021, elle a été repoussée au 1er janvier 2022 en ce qui concerne la construction des logements neufs.

Trois grands objectifs sont fixés par cette nouvelle norme : améliorer la performance énergétique des bâtiments, diminuer l’impact carbone lié à leur construction et promouvoir des bâtiments qui s’adaptent aux conditions climatiques.

Ainsi, la RE2020 signe la fin du chauffage au gaz dans les logements neufs, préconise le recours au bois pour stocker le carbone et aux matériaux biosourcés et introduit la notion de « confort d’été ». L’isolation des nouveaux bâtiments doit être suffisamment performante pour réduire les consommations d’énergie en hiver et ne pas intensifier la chaleur à l’intérieur des logements lors d’épisodes caniculaires.

Déposer son permis de construire en ligne
Depuis le 1er janvier 2022, selon la loi Elan de 2018, les particuliers et les professionnels peuvent déposer leurs demandes de permis de construire sur internet.

Toutes les communes doivent être en mesure de les recevoir sous forme dématérialisée. Plus besoin donc d’envoyer sa demande et les nombreux documents par courrier recommandé ou de se déplacer en mairie.

Les communes de plus de 3 500 habitants doivent également être en capacité d’instruire les dossiers de manière dématérialisée.

Cette modernisation des services publics concerne aussi les déclarations préalables de travaux, les permis de démolir et les permis d’aménager.

Un service en ligne pour gérer ses propriétés bâties
En août 2021, l’administration fiscale a mis en place un nouveau service sur le site Impots.gouv.fr qui permet aux particuliers et aux professionnels de gérer leurs biens immobiliers en ligne et d’obtenir des informations (nature des biens, superficies, adresses.). Seules les propriétés bâties (maisons, appartements, garages.) sont concernées.

Un nouveau service sera accessible sur le site internet à l’automne 2022 : il sera notamment possible de calculer le montant des taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, etc.) à payer lorsqu’une demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée.

Location : du nouveau pour le cautionnement
Dans le cadre de la signature d’un bail de location, un propriétaire bailleur peut demander à son locataire une caution.

Il s’agit d’un tiers qui se porte garant pour lui, s’il n’est plus en mesure de payer ses loyers. Jusqu’à présent, la loi imposait la présence dans le contrat d’une mention manuscrite de la part du garant, précisant ses engagements sous la forme d’un texte établi.

Depuis le 1er janvier 2022, suite à une ordonnance du 15 septembre 2021, il n’est plus nécessaire de recopier cette formule obligatoire mot pour mot.

Il est désormais seulement exigé que la mention exprime clairement l’engagement de la caution à payer au bailleur ce qu’elle lui doit si le locataire est défaillant, en précisant une limite de montant exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Autre nouveauté : cet acte de cautionnement peut désormais être signé sous forme électronique.

Syndics : davantage de transparence sur leurs prestations et leurs tarifs
Depuis le 1er janvier 2022, suite à un arrêté publié au Journal Officiel le 9 septembre 2021, les syndics sont obligés de fournir une fiche d’information standardisée aux copropriétaires.

Ce document doit notamment préciser le numéro de matricule du syndic, le numéro d’immatriculation de la copropriété, la durée du contrat liant le syndic aux copropriétaires, le montant de sa rémunération forfaitaire sur un an, les prestations incluses dans ce forfait, ses missions optionnelles, le coût de ses prestations pouvant faire l’objet d’une facture supplémentaire.

Cette fiche d’information doit aussi respecter un modèle standardisé, permettant aux copropriétaires de comparer les offres de différents syndics.

Dernière année pour profiter de la loi Pinel à taux plein
Un des plus importants changements réglementaires dans l’immobilier de cette année concerne le dispositif Pinel.

Destiné à l’investissement locatif dans le neuf, ce dernier va voir ses avantages fiscaux diminuer à partir de 2023, avant sa disparition fin 2024, à la faveur de la précédente loi de finances pour 2021.

2022 est donc la dernière année pour profiter de cette réduction d’impôt à taux plein qui s’élève à 12% du prix d’acquisition (dans la limite de 300 000 € et 5 500 € par m2) pour un engagement de location de 6 ans, à 18% pour 9 ans et à 21% pour 12 ans. En 2023, les avantages fiscaux seront respectivement abaissés à 10,5%, 15% et 17,5%, et en 2024 à 9%, 12% et 14%.

Autre nouveauté : la loi de finances pour 2022 reconduit jusqu’à la fin de cette année l’éligibilité de toute la région Bretagne à la loi Pinel, alors que cette expérimentation devait se terminer fin 2021. Dans le reste de la France, seules les villes dites « tendues » (A, A bis et B1) sont éligibles au dispositif.

La création d’un dispositif « Pinel + »
Si l’avantage fiscal du dispositif Pinel va diminuer en 2023, il sera toujours possible, sous certaines conditions, de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à taux plein grâce au nouveau dispositif baptisé « Pinel + ».

Deux types de logements seront éligibles : ceux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et ceux dépassant les exigences de la réglementation environnementale RE2020 et qui respectent plusieurs critères de « qualité d’usage » (en termes de superficie, luminosité.). Ils devront en effet posséder une surface minimale par typologie (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5), un espace extérieur et une double exposition à partir du T3.

Prolongation du dispositif Denormandie
La loi de finances pour 2022 prolonge ce dispositif d’investissement locatif jusqu’au 31 décembre 2023. I

l offre une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement destiné à la location et nécessitant de lourds travaux de rénovation ou des travaux d’amélioration. Le bien doit être situé dans l’une des 222 villes appartenant au programme national « Action cœur de ville », dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

L’avantage fiscal s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix du bien en fonction de la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300 000 €.

Prorogation du dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux personnes qui achètent un logement neuf meublé, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis plus de 15 ans (et faisant l’objet d’une lourde réhabilitation) dans une résidence pour étudiants, personnes âgées ou handicapées.

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, il offre une réduction d’impôt équivalente à 11% du montant hors taxes de l’acquisition (dans la limite de 300 000 €) et permet à l’investisseur de récupérer la TVA.

Le bien doit être mis en location pendant neuf ans.

Modification et transformation du dispositif Cosse
Le dispositif d’investissement locatif Cosse ou « Louer abordable » est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Il offre un avantage fiscal aux bailleurs qui louent des logements à des loyers abordables à des ménages modestes. Pour cela, une convention doit être signée entre le propriétaire du bien et l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Depuis le 1er janvier 2022, à la faveur de la loi de finances pour 2022, le dispositif est transformé en une réduction d’impôt, alors qu’il s’agissait auparavant d’une déduction fiscale.

La nouveauté concerne les demandes de conventionnement qui seront enregistrées à partir du 1er mars 2022. Selon le type de convention signé, le taux de la réduction d’impôt sur les loyers perçus en 2022 sera de 15% ou de 35%. Si le propriétaire fait appel à l’intermédiation locative (par exemple à une agence immobilière à caractère social), les taux grimpent à 20%, 40% ou 65% selon la convention signée avec l’Anah. Désormais, ils ne varient plus en fonction de la location du bien.

L’ancien dispositif, qui offre une déduction d’impôt sur les revenus fonciers allant de 15% à 85%, continue de s’appliquer pour les demandes enregistrées jusqu’au 28 février 2022.

Nouvelle baisse de la taxe d’habitation
Alors que 80% des ménages français ne paient plus depuis 2020 la taxe d’habitation sur la résidence principale, les 20% restants vont bénéficier d’une réduction de son montant de 65% sur leur avis d’impôt 2022, après avoir profité d’une baisse de 30% en 2021.

La taxe d’habitation sur la résidence principale sera définitivement supprimée en 2023.

Hausse de la taxe sur les abris de jardin
La taxe d’aménagement ou taxe sur les abris de jardin s’applique à toutes les constructions de plus de 5 m2 et de 1,80 m de haut, soumises à autorisation d’urbanisme, même lorsqu’elles sont démontables.

Elle concerne donc les abris de jardins, les vérandas, les garages.

Après avoir connu une hausse de 1,1% en 2021, son taux va augmenter de près de 7% en 2022. Le calcul de cette taxe comprend une valeur forfaitaire par mètre carré (désormais de 929 € en Île-de-France et 820 € en province, selon un décret publié le 30 décembre 2021 au Journal Officiel) sur laquelle est appliqué un taux voté par les collectivités locales. Le montant varie donc d’un lieu à un autre.

Le droit de partage baisse encore cette année
Un divorce, une rupture de Pacs ou une séparation de corps entraînent le partage des biens appartenant au couple. Lorsque des biens immobiliers (maisons, appartements.) sont en jeu, il faut faire appel obligatoirement à un notaire qui va rédiger un acte. Des droits d’enregistrement sont alors à payer sur la valeur des biens à partager, déduction faite des dettes.

Après avoir baissé en 2021 à 1,8% (au lieu de 2,5%), le taux du droit du partage a encore diminué depuis le 1er janvier 2022 s’élevant à 1,1% sur l’actif net à partager. Le droit de partage reste fixé à 2,5% pour tous les autres partages, notamment pour les couples en concubinage.

« MaPrimeRénov' »
Dédiée à la rénovation énergétique des logements, l’aide « MaPrimeRénov' » est accessible à tous les propriétaires occupants, peu importe leurs ressources, ainsi qu’aux bailleurs et aux copropriétés.

Une condition d’attribution, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, a évolué : pour être éligible à cette prime, le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans (contre plus de deux ans auparavant).

Renforcement de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Alors qu’il devait disparaître le 31 décembre 2021, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 dans le cadre de la loi de finances pour 2022. Ce prêt sans intérêt à rembourser, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique, s’adresse aux propriétaires de résidence principale ou aux bailleurs qui louent un logement à titre de résidence principale.

Depuis le 1er janvier 2022, le dispositif est renforcé : pour la réalisation d’un bouquet de travaux permettant une performance énergétique globale, le montant accordé s’élève à 50 000 € (contre 30 000 € jusqu’à présent) et la durée de remboursement du prêt est portée à 20 ans (contre 15 ans précédemment).

À partir du 1er juillet 2022, les démarches pour cumuler l’éco-PTZ avec « MaPrimeRénov' » seront simplifiées.

Une plateforme unique pour la rénovation énergétique
Afin de simplifier le montage des dossiers de financement de travaux de rénovation énergétique, un guichet unique a été mis en place depuis le 1er janvier 2022. Baptisé « France Rénov' », ce nouveau service public permet d’informer, de conseiller et d’accompagner gratuitement les propriétaires souhaitant rénover leur logement.

Le service est accessible en ligne (france-renov.gouv.fr), par téléphone (0 808 800 700) et auprès des 450 guichets « Espaces conseil France Rénov' » ouverts partout en France.

L’aide « Habiter Mieux Sérénité » devient « MaPrimeRénov’ Sérénité »
L’aide à la rénovation énergétique « Habiter Mieux Sérénité », destinée aux ménages les plus modestes, change de nom pour devenir « MaPrimeRénov’ Sérénité ». Les travaux doivent permettre de réaliser un gain énergétique d’au moins 35%.

La subvention, dans une limite de 30 000 € de travaux, s’élève à 50% du montant total de la rénovation pour les ménages très modestes et à 35% pour les ménages modestes, soit respectivement une aide de 15 000 € et 10 500 € maximum.

Deux bonus peuvent apporter un financement complémentaire. Le dispositif sera cumulable à compter du 1er juillet 2022 avec les primes liées aux Certificats d’économies d’énergie (CEE) notamment.

Les chauffages au fioul et au charbon interdits !
À partir du 1er juillet 2022, selon un décret publié le 6 janvier 2022 au Journal Officiel, l’installation de chauffage au fioul ou au charbon sera interdite, sauf impossibilité technique.

Cela concerne les bâtiments et les logements neufs ou existants. Il sera toujours possible d’utiliser et d’entretenir ces équipements existants, mais s’ils doivent être remplacés, il faudra passer à un autre mode de chauffage.

Un audit énergétique bientôt obligatoire pour vendre
Initialement prévue au 1er janvier 2022, l’entrée en vigueur d’un audit énergétique obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire), dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G, est repoussée au 1er septembre 2022.

De nouvelles contraintes pour la location de logements classés F et G
Depuis le 1er janvier 2022, selon la loi Climat et résilience de 2021, les annonces immobilières pour la location de logements doivent mentionner le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage. Pour les biens dont le DPE est classé F ou G, elles doivent aussi indiquer que « la consommation énergétique est excessive».

Enfin, le loyer des logements classés F et G sera gelé à partir du 25 août 2022 qu’il s’agisse d’un renouvellement de bail ou d’une nouvelle location. Cela signifie que le loyer devra être identique au précédent. Il ne sera pas possible non plus de réévaluer le loyer de ces logements en cours de bail sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
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