Impôts : les atouts insoupçonnés du déficit foncier

Dans le cadre d’un investissement locatif vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt pouvant aller jusqu’à 66.20 %, lorsque vous réalisez certains travaux par exemple.

Comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ?

Effacer l’impôt et les prélèvements sociaux dus sur vos revenus fonciers
Si vous avez acheté un bien immobilier dans l’ancien et réalisé certains travaux de rénovation, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives, sachez que vous pourrez les déduire, l’année de leur paiement, de vos revenus fonciers existants, et pour le surplus de votre revenu global dans la limite de 10,700 EUR.

Concernant un éventuel excédent, vous aurez la possibilité de le reporter sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
La condition : le bien rénové doit être loué nu pour une période minimale de 3 ans à partir de la date de fin des travaux.
Exit donc les locations meublées saisonnières.

Si aucun locataire n’est trouvé, le propriétaire devra prouver que ce bien n’a pas été utilisé pour son propre usage et qu’il mène une recherche active. Sans cela, le risque est que l’administration fiscale puisse remettre en cause la légitimité de cette opération.

Être vigilants sur la nature des travaux
Attention toutefois avant de se lancer !
Il est en effet nécessaire de bien faire le point sur la nature des travaux à mener car tous ne sont pas éligibles à ce dispositif. De fait, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont concernés, c’est-à-dire les travaux qui auront pour objectif de remettre en état un bien immobilier et de pouvoir lui redonner sa fonction d’usage.

On peut ainsi citer la remise en état d’une installation électrique, l’installation d’une chaudière, la réparation d’une toiture ou encore le ravalement d’une façade.

Ne sont pas éligibles les travaux de construction ou d’agrandissement de l’appartement comme l’installation d’une véranda, l’aménagement de combles, etc…

Bien choisir le bien et son emplacement
L’objectif est de défiscaliser tout en bénéficiant d’une plus-value à la revente, d’où l’importance de la qualité du bien.

Pour profiter au maximum de ce dispositif et maximiser son investissement, les logements de prestige ou hôtels particuliers situés dans les centres historiques de grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, Nice, Lille seront à privilégier.
Toutefois, aujourd’hui, la commercialisation de ces programmes immobiliers est à flux tendu, faute de biens éligibles suffisants.

Sous cette forme, ce dispositif peut apparaître quelque peu onéreux pour l’acquéreur, du fait de la restructuration totale du bien (parties communes + parties privatives) et des demandes spécifiques des Architectes des bâtiments de France (en termes de matériaux à utiliser).
Ces opérations s’adressent donc essentiellement à des personnes ayant des revenus fonciers et une tranche marginale d’imposition élevée.

De l’intérêt des SCPI de déficit foncier
Vous percevez des revenus fonciers et souhaitez réduire votre imposition ?
Si vous ne souhaitez pas acquérir directement un bien, vous pouvez alors choisir l’option de la SCPI de déficit foncier.

Ce produit d’investissement, disponible sur le Marché depuis plusieurs années déjà, fonctionne de la même façon, à la différence que vous achetez des parts de société au lieu d’un bien en direct.
Le montant de l’investissement est donc déterminé sur mesure par rapport à votre situation.

Il s’adresse essentiellement à des personnes avant une tranche marginale d’imposition de 30 % à 41 % et vous permet de bénéficier des avantages de la SCPI, à savoir : l’accès à un sous-jacent immobilier de qualité à un faible coût, la possibilité de moduler votre investissement, la mutualisation des risques et l’assurance d’avoir un bien géré dans son intégralité.
Une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en réduisant sensiblement leur niveau d’imposition !

Exemple d’économies d’impôts significatives
Le dispositif de «déficit foncier» permet à un investisseur de gommer la fiscalité des revenus fonciers existants et des prélèvements sociaux. L’investisseur peut en plus déduire de son revenu global la somme de 10,700 EUR l’année de réalisation des travaux de réhabilitation.
En outre, il a la possibilité de reporter pendant 10 ans les excédents de travaux sur ses futurs revenus fonciers.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui a 10,000 EUR de revenus fonciers nets et une tranche marginale d’imposition de 45 %. Dans le cadre de sa stratégie d’investissement, il acquiert alors des parts de SPCI «déficit foncier» : sa quote-part de travaux déductibles s’élève à 50,000 EUR.

Dans ce cas, les 10.000 EUR de revenus fonciers sont « gommés » et le plafond légal des 10,700 EUR est ensuite déduit du revenu global.
Dans cette situation, l’investisseur réalise une économie d’impôt de 11,035 EUR l’année de l’acquisition des parts de SCPI.

Les calculs sont les suivants :
• (10,000 +10,700) x 45 % = 9,315 EUR
• 10,000 x les prélèvements sociaux de 17.20 % sur les revenus fonciers = 1,720 EUR.

Le solde de 29,300 EUR, à savoir 50,000 – (10,000 + 10,700) est, pour sa part reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Il génère alors une économie d’impôt de 18,225 EUR, à savoir 29,300 EUR x (45+17.20 %).

Finalement, sur une période de 10 ans, l’investisseur pourra générer une économie d’impôt totale de 29,260 euros, soit 58.50 % de sa quote-part de travaux.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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