Faut-il encore investir dans les SCPI en cette période de crise ?

Une SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – est une structure d’investissement de placement collectif dont l’autorité de tutelle est l’AMF – Autorité des Marchés Financiers – et dont l’objet est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite.

Les conséquences de la crise sur les sociétés de gestion de portefeuille et en particulier au niveau de la collecte
Malgré un climat assez anxiogène et une période d’attentisme les premières semaines, les chiffres montrent que le domaine de l’épargne a été assez peu touché par la crise.
Le marché a continué à croître aussi bien au niveau des montants épargnés qu’au niveau des placements, à la fois orientés vers des actifs liquides dans une optique de précaution que vers les SCPI.
Ces dernières sont des placements de long-terme et les indicateurs fondamentaux qui les sous-tendent n’ont pas montré de tendances inquiétantes justifiant une baisse drastique de la collecte y compris dans l’immobilier de commerces et l’immobilier de bureaux.
Les SCPI ont suivi l’évolution des marchés en enregistrant une baisse dans la collecte de l’ordre de 40 % mais celle-ci était surtout due à des problématiques pratiques (la souscription de contrats étant plus compliquée à distance) qu’à de véritables inquiétudes économiques.
Les SCPI permettant une souscription 100 % en ligne ont permis de faciliter l’accès aux placements pendant la crise et ont ainsi connu un regain d’intérêt.

Les conséquences de la crise sur les SCPI
Les inquiétudes sur le défaut de paiement ou le report des loyers et leurs conséquences sur le rendement des SCPI doivent être relativisées pour plusieurs raisons.

En France tout d’abord, les sociétés de gestion ont su prendre en main la situation en proposant aux commerçants des accords de report de loyers raisonnables avec des contreparties solides (allongement de la durée du bail notamment) afin de garantir une certaine sécurité pour l’avenir.
En Allemagne, l’Etat a légiféré les reports de loyers de 3 mois environ avec une incitation conséquente pour les propriétaires qui toucheront en moyenne des intérêts de l’ordre de 8 % sur ces reports.

Par ailleurs, le plan de soutien aux entreprises via le PGE en France et un plan de relance exceptionnel de 750 milliards d’EUR en Allemagne vont atténuer les effets de la crise sur les commerces et les entreprises et ont créé un regain d’optimisme sur le marché immobilier.

Enfin, les sociétés de gestion de portefeuille restent moins exposées aux conséquences économiques et financières de la crise grâce à des actifs solides, choisis avec soin à la fois dans leurs perspectives économiques futures que dans les risques qui les sous-tendent (les locataires sont globalement notés de BB+ à AAA).

Les effets du télétravail sur les SCPI de bureaux : quel avenir ?
Il faut bien noter que le télétravail n’est pas une innovation récente : il y a 10 ans déjà, on prédisait la fin des bureaux au même titre que la fin des commerces lors de l’apparition du e-commerce. La crise sanitaire qui a touché le marché européen va certes avoir des effets, mais ne signera pas la mort des bureaux et ce pour plusieurs raisons :

  • Le télétravail est en négation totale avec la culture d’entreprise et le lien social, indispensables à toute entité ;
  • Passer à une organisation 100 % à distance implique de fournir aux salariés un bureau, une connexion et tout le matériel nécessaire et représente donc un coût non négligeable pour les entreprises ;
  • Les échanges en ligne ne sont pas totalement sans risque et posent des problèmes de sécurité informatique et de confidentialité ;
  • Il va y avoir une tendance certaine à la dé-densification des bureaux et un besoin d’espace qui vont permettre de compenser la hausse du taux de vacance immobilier sur les bureaux qui est pour le moment un des plus faibles du marché.

Il faut donc s’attendre à une adaptation de l’organisation des entreprises post-crise et à une cohabitation entre télétravail et présence physique plus qu’à une réelle disparition ou crise de l’immobilier de bureaux.

Les effets de la crise sur les SCPI spécialisées et notamment dans le secteur de la santé
Les SCPI spécialisées dans le secteur de la santé n’ont été que très peu, voire pas du tout, impactées par la crise financière. Ces actifs, encore très peu présents sur le marché vont sans nul doute connaître une expansion dans les années à venir au vu des besoins en équipement et en espace que la crise sanitaire a mis en lumière.

Les perspectives 2020-2021 : quelles performances pour les SCPI
Malgré l’inquiétude des marchés, les taux de rendement des SCPI ne devraient pas connaître de baisse trop importante en 2020.
Les sociétés de gestion disposent d’une bonne visibilité aussi bien sur les actifs spécialisés que résidentiels et ont maintenu leur rythme d’investissement dans ces secteurs.
Dans les SCPI de commerces, la situation est toute aussi rassurante ; selon des professionnels du secteur, les annulations et reports de loyers ne représentent aujourd’hui que 1 % des loyers annuels.

Quels indicateurs regarder aujourd’hui avant d’investir ?
En tout premier lieu, il est important de considérer le niveau de capitalisation de la SCPI : plus elle est importante, plus il y a mutualisation des risques ; il en va de même pour le niveau de diversification des actifs.
La façon dont est financée la SCPI va aussi compter : plus le degré d’endettement sera faible et plus les sociétés de gestion bénéficieront d’une capacité beaucoup plus importante pour investir.

Enfin, il est intéressant au vu du contexte actuel de comparer la valeur de reconstitution de la SCPI à son prix. Les souscripteurs doivent saisir les opportunités offertes par cette période de bas de cycle pour investir et réaliser des primes.

Ainsi, il semble que le marché des SCPI, que ce soit dans le secteur de l’immobilier spécialisé que l’immobilier de commerces ou de bureaux ait encore de belles années devant lui.
Avant d’investir, il faut se rappeler que la SCPI est un placement à long terme.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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