Acquisition de SCPI en usufruit temporaire

L’usufruit est le droit de se servir d’un bien (habiter une maison, utiliser du mobilier…) ou d’en percevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes), sans pour autant s’en dessaisir. En France, il est défini à l’article 578 du Code civil.

Il peut être vendu ou donné sans autre terme que le décès du bénéficiaire ou pour une période donnée. L’usufruit est alors dit temporaire.
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif française.
L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion, sous les règles du droit des baux commerciaux, d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite).

Objectifs d’une SCPI et gestion
Une SCPI répond à trois objectifs principaux :

  • Offrir tous les avantages de l’investissement dans l’immobilier professionnel à l’ensemble des épargnants ;
  • Distribuer un revenu stable et régulier ;
  • Proposer un placement sécurisé de moyen terme dans un cadre réglementaire clairement établi.

L’intégralité de la gestion du parc immobilier est assurée par une société de gestion spécialisée et agréée par l’AMF.
Cette société réalise les investissements, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l’entretien des locaux, les travaux et les grosses réparations, les formalités administratives et fiscales.

Ces SCPI sont composées de biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire de locaux d’entreprises, des bureaux, des entrepôts et des locaux commerciaux.

L’investissement en usufruit des parts de SCPI
Pour placer son excédent récurrent de trésorerie, une société peut acheter des parts de SCPI démembrées : la société n’achète que l’usufruit des parts de SCPI sur une durée définie avec une décote importante (environ 20 % de la valeur en pleine propriété pour une durée de 5 ans par exemple). Mais, la société récupère 100 % des revenus de la SCPI comme si elle était pleine propriétaire des parts.

Cette technique d’optimisation permet ainsi d’obtenir des rendements bien supérieurs aux placements traditionnels.

La souscription de parts de SCPI de rendement en usufruit temporaire est un mécanisme permettant à une société, qui souhaite placer sa trésorerie, d’obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l’avance contractuellement.

Concrètement, la société souhaitant placer sa trésorerie va acheter des parts de SCPI en usufruit pour une valeur représentant un pourcentage de la valeur en pleine propriété (20% pour une durée de 5 ans par exemple). Mais le grand avantage d’un tel placement est que l’usufruitier (la SARL acheteuse) reçoit l’intégralité des revenus issus de ces parts comme si elle détenait ces parts en pleine propriété.

Les avantages de ce placement de trésorerie
Un prix d’achat des parts « minoré » : l’achat des parts de ces SCPI va se faire à un prix inférieur à celui de l’achat de parts en pleine-propriété ; on parle alors de décote.
Cette décote est décroissante avec la durée de l’usufruit et avec le rendement de la part.
En général, sur 5 ans, la SARL va acheter l’usufruit pour 20 % de la valeur de la SCPI en pleine propriété.

L’achat de parts de SCPI en usufruit est également avantageux sur le plan fiscal car il est amortissable.
En effet, pour être amortissable, l’achat de parts de SCPI en usufruit doit remplir les trois conditions posées par l’administration Fiscale à savoir :

  • Une durée de vie limitée ;
  • Une perception de revenus de façon régulière ;
  • Une cession possible à tout moment.

La possibilité d’amortir l’usufruit va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts.

Un rendement attrayant
Le rendement de ces structures est attrayant compte tenu :

  • Des revenus généralement servis par les SCPI (5 % net en moyenne par an) ;
  • De la valeur d’acquisition (20 % de la valeur en pleine propriété) ;
  • De l’investissement à fonds perdus.

Le TRI final est souvent bien supérieur aux placements de trésoreries traditionnels (voir simulation effectuée).

Les inconvénients pour la société
Les droits aux revenus tirés de l’achat de parts de SCPI sont temporaires.
À la fin de la durée de l’usufruit telle que définie dans le contrat lors de la souscription des parts, l’entreprise perd tous droits sur les parts ; c’est donc un investissement à fonds perdus.

Le rendement de ce type de placement n’est pas garanti : l’entreprise ayant placé sa trésorerie doit être consciente que les revenus des parts de SCPI dépendent de la qualité de gestion de la SCPI.
Le choix de la (ou des) SCPI sur laquelle réaliser cet investissement est donc très important.

Exemple de placement de trésorerie

  • Durée de la simulation : 5 ans ;
  • Situation de l’entreprise : la société X a une trésorerie de 20,000 EUR à placer pour une durée de 5 ans ;
  • Opération envisagée : placement de trésorerie pour une durée de 5 ans par l’achat en usufruit de parts de SCPI ;
  • Démembrement : le prix de la part en usufruit est de 20 % du prix en pleine propriété soit 220 EUR ;
  • Rendement : le rendement de la part de SCPI est de 5.30 % an ;
  • Amortissement : l’amortissement de la part est linéaire soit 1/5 de la valeur chaque année ;
  • Fiscalité : la société est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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